Anita Anna Wiesböck
Segítség! Felmondták az albérletem. Mit csináljak?
Képzeld el a következő szituációt: ülsz nyugodtan az étkezőasztalnál, eszitek a finom ebédet, a gyerekek néha összeszólalkoznak, de nagyjából nyugodtan zajlik a családi ebéd. Egyszercsak csöngetnek. Felállsz, kinyitod az ajtót, és a postás áll ott egy levéllel a kezében. Egy pillanatra rossz érzés fog el: „Milyen levelet kell átvenni megint?” – de elhesegeted magadtól a baljós gondolatot. Amikor azonban meglátod, hogy a főbérlőtől jött a levél, remegni kezd a gyomrod. Kinyitod a levelet, és sajnos a félelmeid beigazolódnak: a levél tetején nagy betűkkel „Kündigung” áll! De mit tehetsz most, hogy felmondták az albérleted?
Az élet kiszámíthatatlan, és néha olyan helyzetekkel találkozunk, amelyekre nem vagyunk felkészülve. Ha felmondták az albérleted Németországban, ne ess pánikba! Tudom, ezt könnyű mondani, hiszen Németországban sokszor a lakáskeresés rémálom. De most itt van néhány lépés, amely segít átvészelni ezt a nehéz időszakot és új, még jobb lehetőségek felé vezet. Sőt, bizonyos esetekben még jól is járhatsz, csak olvasd végig a cikket!
1. Azonnali teendők
Először is, nézd át alaposan az albérleti szerződésedet. Győződj meg róla, hogy a felmondás jogszerűen történt-e. Bármilyen hihetetlen, de sok esetben a felmondás nem jogszerű. Németországban nagyon védik az albérlők jogait, és nem lehet egyszerűen csak azért felmondani, mert nem tetszik a bérlő szeme színe, vagy mert egy másik bérlőtől több pénzt lehet kérni. Ennek hátránya, hogy a tulajdonosok nagyon megválogatják, kinek adják ki a lakást, ami megnehezíti a lakáskeresést.
Egy felmondás, ha az okát nem jelölik meg, például érvénytelen, és meg van határozva, hogy milyen okokból lehet felmondani.
Az egyik ilyen eset, amikor elmaradásod van a bérleti díjjal. Ha két havi elmaradás van, akkor a tulajdonos azonnali hatállyal felmondhat, tehát mindig vigyázz a bérleti díj fizetésére. Azonban még ebben az esetben is, ha rendezed az elmaradást, az azonnali felmondás érvénytelen lesz.
Sok esetben azonban a bérlő teljesen önhibáján kívül kap felmondólevelet.
2. Eigenbedarfskündigung
Az Eigenbedarfskündigung, amikor a tulajdonos saját használatra szeretné a lakást, vagy közeli hozzátartozók költöznének be, az egyik leggyakoribb ok Németországban a lakás felmondására. Már csak azért is, mert nem fogadható el akármilyen ok a felmondásra; a tulajdonos nem mondhat fel például azért, mert már nem vagy szimpatikus, vagy mert másnak drágábban is ki tudná adni a lakást.
Az első lépés, hogy mindenképpen nézesd meg ügyvéddel, érvényes-e a felmondás. Az Eigenbedarfskündigung esetén például fontos figyelni a következőkre: a felmondásnak írásos formában kell megtörténnie, és ha több bérbeadó van, mindegyiküknek alá kell írnia. A felmondásban világosan meg kell jelölni a saját használat indokát, valamint indokolni kell a felmondás időpontját. A bérbeadónak továbbá meg kell neveznie azt a személyt, aki részére a saját használatot érvényesíteni kívánja, és meg kell adnia a vele való rokoni kapcsolat fokát is.
Fontos a határidő is. Az alapvető felmondási határidő három hónap, azaz „a hónap harmadik munkanapjáig történt felmondás esetén a következő hónap végén” ér véget. Ha a bérleti viszony már több mint öt éve fennáll, a határidő további három hónappal meghosszabbodik, nyolc évnél régebbi bérleti viszony esetén pedig újabb három hónappal, így a felmondási határidő akár kilenc hónap is lehet.
Okok, amelyek érvényteleníthetik a felmondást:
- A használati igény túlzott, és a lakásigény aránytalan (például nagy családi ház kerttel egy kezdő egyetemistának).
- Nem kínálják fel vagy nem veszik igénybe az alternatív lakást (például ha a bérbeadó tulajdonában van egy másik, hasonló lakás egy többlakásos házban, amiben nem lakik senki, először azt kell felajánlania).
- A bérbeadó valótlanul állítja a saját használat szükségességét, valójában más céljai vannak (például magasabb bérleti díj vagy továbbértékesítés). Ebben az esetben kártérítésre is jogosult vagy.
- A bérleti szerződés kizárja a saját használatra hivatkozó felmondást (például ha a bérleti szerződésben érvényes kétoldalú felmondási tilalom van, ami az új tulajdonosra is vonatkozik).
Sajnos nem mindig egyszerű laikusként észrevenni, hogy a felmondás jogtalan, ezért mindenképpen kérj segítséget. Arra, hogy hol kaphatsz segítséget, hamarosan visszatérünk.
Ha a felmondás érvényes, akkor is vannak olyan esetek, amikor nem tudnak elküldeni. A felmondás nem úgy megy, hogy ha letelik a határidő, akkor egyszerűen kirakhatnak az utcára, ha nem találtál addig új albérletet. Ilyenkor a tulajdonos bírósághoz fordulhat, és a bíróság dönthet úgy, hogy a felmondás méltányossági okok miatt nem végrehajtható, vagy eltolhatja akár egy-két vagy több évre is a felmondás határidejét.
3. Különleges esetek – méltányosság
A következő okokat a bíróságok általában méltányossági esetként ismerik el, azaz érvényes felmondás esetén sem kell elhagynod a lakást. Viszont ebben az esetben is fel kell lebbezni (Widerspruch) a felmondás ellen.
- Magas életkor további nehézségekkel, például betegség.
- A lakóhelyváltoztatás jelentősen veszélyeztetné az iskola, a képzés vagy a tanulmányok befejezését, különösen a vizsgákra való felkészülés időszakában – ez a bérlőre és gyermekeire egyaránt vonatkozik.
- A bérlőket a költözés szakmailag jelentősen hátrányosan érinti, például ügyfelek elvesztése miatt.
- Nem áll rendelkezésre megfelelő csere-lakás elfogadható feltételekkel.
- A bérlő vagy egy családtag, illetve háztartásbeli személy fizikai vagy pszichikai betegsége, amely a költözést jelentősen megnehezíti.
- Öngyilkossági veszély fennállása.
- Hosszú bérleti idő és erős beágyazódás a társadalmi környezetbe.
- Terhesség, különösen közvetlenül a szülés előtt és után.
A bíróság mindig egyedileg dönt az ügyről.
Sokszor a tulajdonos is tudja, hogy nagyon nehéz valakit kitenni a lakásból, ezért sokan próbálnak inkább megállapodni, hogy egy vagy két hónap haladékot adnak az új lakás keresésére. Ehhez türelem és egyeztetés szükséges, valamint egy kis kompromisszumkészség.
4. Jogok és kötelezettségek
Ha felmondták az albérleted, akkor a legfontosabb lépés a jogi segítség keresése. Az ügyvéd sok pénzbe kerülhet, főleg, ha nem rendelkezel ügyvédi biztosítással. Az ügyvéd segíthet abban, hogy a felmondás érvényes-e vagy sem, és hogy mit tehetsz annak érdekében, hogy ne kerülj ki a lakásból. Azonban ügyvédi biztosítás nélkül is érdemes lehet keresni a legközelebbi Mieterverein-t (bérlői érdekvédelmi egyesület). Ezek az egyesületek gyakran biztosítanak jogi tanácsadást és képviseletet elfogadható éves díjért, és a helyi képviselők személyesen segíthetnek az ügyedben.
A Mieterverein vagy az ügyvéd segítsége mellett fontos az alapos dokumentáció is. Gyűjtsd össze a bérleti szerződést, a felmondás másolatát és minden egyéb releváns dokumentumot.
5. Új lakás keresése
Ne vesztegesd az időt, kezdj el azonnal új lakást keresni! Németországban a lakáspiacon gyakran feszült a helyzet, ezért német családok is évekig keresnek megfelelő lakást. Az új lakás kereséséhez használj online ingatlanportálokat, például Immobilienscout24 vagy Immowelt, valamint közösségi média csoportokat. A Facebook Marketplace és helyi csoportok is hasznosak lehetnek. Ezen kívül érdemes lehet személyesen is körülnézni a városban, és érdeklődni ingatlanközvetítőknél.
Például Katalin, aki egy évvel ezelőtt hasonló helyzetbe került, összeszedte magát, és minden lehetséges forrást mozgósított. Barátai és kollégái ajánlásainak köszönhetően hamarosan talált egy új, még jobb lakást, amely közelebb volt a munkahelyéhez is. Katalin rájött, hogy az ilyen nehéz helyzetek új lehetőségeket is hozhatnak, és lehet, hogy végül egy jobb lakást találunk, mint amit először kinéztünk.
6. Pénzügyi tervezés
A költözés költségekkel jár, ezért fontos, hogy előre tervezd meg a költségvetésedet. Gondold át, milyen kiadásokkal kell számolnod az új lakás keresése és bérlése során, például a kaucióval, az ingatlanközvetítői díjakkal, a költöztetés költségeivel és az esetleges bútorvásárlással.
Érdemes utánanézni, hogy jogosult vagy-e bármilyen támogatásra vagy segélyre, amit a német állam vagy az önkormányzat biztosít. Ezek a támogatások jelentős segítséget nyújthatnak a költözési költségek vagy a magasabb bérleti díjak fedezésében. Az egyik ilyen támogatás a Wohngeld, amire sok család jogosult anélkül, hogy tudna róla. Nem ritkán 400-600 eurót vagy akár többet is jelenthet havonta, amire sokan nem is gondolnak, de jelentős könnyebbséget nyújthat.
Összegzés
Összefoglalva, ha felmondták az albérleted, ne ess kétségbe! Lépésről lépésre haladj előre: nézd át a szerződést, kommunikálj a bérbeadóval, keress jogi tanácsot, és kezdj el új lakást keresni. Ismerd meg a jogaidat és tervezd meg a pénzügyeidet. Minden nehézség egy új lehetőség is egyben, és ha határozottan és pozitívan cselekszel, hamarosan egy még jobb helyen találod magad.
Kitartást és sok sikert kívánunk az új kezdethez!